Дух времени – новые инвестиционные возможности в зарубежной недвижимости

Говоря о частных инвестициях в зарубежную недвижимость, граждане России чаще всего подразумевают жилую недвижимость. Многие покупают домик или квартиру на одном из средиземноморских курортов, где проводят часть своего ежегодного отпуска, а остальное время сдают свою недвижимость в краткосрочную туристическую аренду. Этот понятный и прозрачный бизнес позволяет получать более или менее стабильный дополнительный доход при сравнительно небольших затратах. Весь процесс организуется и контролируется специально привлечённой управляющей компанией, которая берёт за свои услуги определённый процент от дохода либо фиксированную сумму.

Такой консервативный подход устраивает не всех. Есть отдельная категория инвесторов, придерживающихся более агрессивного подхода к инвестициям. Их интересует более высокая доходность, которая, как правило, связана с более высоким уровнем риска. Зачастую такая доходность обеспечивается за счёт вхождения в проекты на ранних стадиях с дисконтом и принятием на себя некоторых девелоперских рисков. Опытные и профессиональные инвесторы в недвижимость умеют оценивать эти риски и минимизировать их. Они выбирают те ниши, в которых востребованность продукта очевидна, и связываются с надёжными застройщиками, чья репутация позволяет рассчитывать на своевременное завершение проектов.

Новые рынки

Законодательные инициативы, предпринятые множеством стран в рамках борьбы с налоговыми злоупотреблениями, привели к существенному изменению делового ландшафта во всём мире. Появление требований о реальном экономическом присутствии в традиционных офшорных и низконалоговых юрисдикциях с одной стороны привело к закрытию большого количества “бумажных” компаний, а с другой стороны повысило спрос на офисную недвижимость со стороны тех компаний, которые приспособились к новым реалиям и планируют создать реальное экономическое присутствие в стране.

Один из элементов “реального экономического присутствия” заключается в наличии полноценного офиса, в котором работают сотрудники, вовлечённые в деятельность компании. Регистрация компаний в офисе юридической фирмы в современных реалиях стала практически невозможной. Компании вынуждены искать офисные помещения в тех местах, где таких помещений физически не существует. Для застройщиков открылась новая перспективная ниша, обеспеченная стабильным неудовлетворённым спросом.

Первые среди равных

Наибольший интерес с точки зрения инвесторов в недвижимость представляют те страны, исключение которых из цепочки владения и управления бизнесом экономически нецелесообразно. Если компании с Британских Виргинских Островов или из других классических офшорных юрисдикций можно заменить на прямое владение бизнесом конечным бенефициаром со сменой налогового резидентства бенефициара, то холдинговые компании потребуют создания реального экономического присутствия.

Холдинговые компании имеют право на использование льготных ставок налогообложения дивидендов, а также обеспечивают юридическую защиту активов. Наиболее популярные юрисдикции для создания таких компаний российским бизнесом – Нидерланды, Мальта и Кипр. Из этих стран Кипр является безоговорочным лидером по использованию в структурировании российского бизнеса. Крупнейшие российские компании, имеющие в своих структурах кипрские подразделения, озаботились созданием реального присутствия на Кипре и подбирают для этих целей офисы в аренду или на покупку.

Помимо российского бизнеса, Кипр также привлекает международный бизнес из множества других стран. Этому способствует привлекательный режим корпоративного налогообложения, а также налоговые льготы, действующие для многих отраслей. Так для инвестиционно-финансового бизнеса существенная часть доходов полностью освобождается от налогообложения. Для деятельности в сфере интеллектуальной собственности предусмотрена льготная ставка по налогу на прибыль в 2,5%. Это уже привлекло многие компании из этих отраслей на Кипр и обеспечило приток в страну квалифицированной рабочей силы.

Открытие в территориальных водах Кипра крупнейшего газового месторождения привлекает на остров крупные международные нефтегазовые компании. Один из нефтегазовых мэйджоров уже объявил о планах перевезти на Кипр 3,000 сотрудников из-за границы. Не найдя необходимых офисных помещений, компания озадачилась строительством собственного офисного здания. И это лишь один из игроков отрасли.

Спрос на качественные офисные помещения превышает предложение. Этот спрос дополнительно подпитывается действующей в стране программой гражданства за инвестиции. Покупатель офисных помещений решает для своего бизнеса задачу по обеспечению реального экономического присутствия и дополнительно получает себе гражданство страны ЕС.

Терпеливые озолотятся

Несмотря на высокий спрос на покупку офисных помещений, привлекательной инвестиционной стратегией представляется строительство офисных помещений для сдачи в долгосрочную аренду. Арендный доход для застройщиков в офисном сегменте может достигать 12% годовых. Пул офисных площадей, сданных надёжным арендаторам по долгосрочным договорам аренды, станет привлекательным активом для покупки институциональными инвесторами. В данный момент на Кипре отсутствуют институциональные инвесторы. Этот рынок пока что не привлекает их из-за отсутствия необходимых объемов для размещения средств.

Зачастую такие инвестиционные фонды готовы выкупать готовые арендные потоки по ставке капитализации 5%-6%. Инвесторы, накопившие достаточный объём офисных помещений в своей собственности, в среднесрочной перспективе смогут продать арендный бизнес и удвоить свой капитал, получая доходность в 10%-12% годовых в процессе накопления такого портфеля.

Компания “Аркендум” является экспертом на рынке недвижимости Кипра и поможет вам подобрать привлекательные инвестиционные проекты в сфере офисной недвижимости.