Инвестиции в недвижимость – реалии и заблуждения

Интерес к инвестиционным вложениям возникает у многих людей, чей доход позволяет им не только удовлетворить все базовые потребности, но и накапливать определённые сбережения. Помимо уровня дохода для этого также требуется достаточный уровень самодисциплины и финансовой грамотности. То же самое относится и к дальнейшему распоряжению накопленными сбережениями. Многие частные инвесторы обращают особое внимание на недвижимость как инструмент для инвестиций.Долгое время российский рынок недвижимость рос высокими темпами. Это было обусловлено, в частности, дисбалансом рынка. К моменту начала рыночных реформ в России имелся дефицит во всех потребительских сферах. Рынок недвижимости не был исключением. Удовлетворение накопленного спроса заняло достаточно длительное время. Спрос на недвижимость был высоким и подстёгивал рост цен. На этом этапе развития рынка сформировалось и распространилось ошибочное мнение, что недвижимость всегда только растёт в цене, а вложения в недвижимость являются максимально надёжной и безопасной инвестицией.

Суровая реальность

Дальнейшее развитие рынка недвижимости продемонстрировало ошибочность этого убеждения и выявило спекулятивный подход многих инвесторов в недвижимость. Спекулятивные инвестиции априори подразумевают повышенный уровень риска. Этот риск реализовался на практике после перерасчёта налога на имущество по кадастровой стоимости. Налог на имущество зачастую представляет наибольшую статью расходов в стоимости владения недвижимостью. До пересмотра ставки налога – его размер был несущественным.

Многие покупатели объектов недвижимости в инвестиционных целях фактически выводили их с рынка, не пользуясь ими, а лишь планируя перепродажу в будущем. Инвестиционная стратегия таких покупателей заключалась в заработке на приросте стоимости. Получение текущего арендного дохода не предполагалось. В связи с этим многие покупатели не делали ремонт в инвестиционных квартирах и оставляли их “в бетоне”.

После повышения налога на имущество многие инвестиционные покупатели выставили свою недвижимость на продажу, создав прирост объёма предложения на рынке. Высокий уровень предложения по определению оказывает давление на стоимость и влечёт к её снижению. Но это стало не единственной проблемой, с которой столкнулись владельцы инвестиционной недвижимости. Многие покупатели на рынке ищут недвижимость для личного пользования. Зачастую они стремятся ограничиться лишь достаточно быстрым косметическим ремонтом и предложения квартир “в бетоне” не рассматривают. Из-за более низкого спроса владельцы таких объектов вынуждены снижать их итоговую продажную стоимость.

Те, кто выставил на продажу объекты с ремонтом и с отделкой, тоже сталкивались с сюрпризами. За время владения их объекты успевали морально устареть и утратить конкурентоспособность в текущем рынке. В особенности это коснулось владельцев недвижимости в сравнительно новых жилых комплексах вне центра города, которые проигрывают в конкурентной борьбе с новыми современными проектами, недавно появившимися на рынке. Более старые объекты были на пике своей стоимости и ликвидности несколько лет назад. Как и другие активы, большинство объектов недвижимости имеют оптимальную точку входа и точку выхода из инвестиции. По прошествии оптимального момента для выхода из инвестиции стоимость актива начинает снижаться, а доходность от инвестиций падать.

Гибридные свойства недвижимости

Заблуждение о том, что недвижимость всегда в цене частично произрастает из одного действительного свойства недвижимости как инвестиционного актива. В отличие от большинства других инвестиционных активов, недвижимость не может утратить стоимость полностью. Случаи утраты недвижимости при форс-мажорных обстоятельствах, таких как пожар или стихийные бедствия, должны покрываться страховкой. И если в ценных бумагах существует риск банкротства эмитента, а держатель таких бумаг не получает реальных активов, то покупатель недвижимости получает в собственность реальные осязаемые квадратные метры.

Таким образом, недвижимость наделена свойствами защитных активов, таких как драгоценные металлы (физические металлы, а не металлические счета). Но, в отличие от других защитных активов, недвижимость способна генерировать текущий арендный доход, а не только доход от прироста стоимости. В этом отношении недвижимость схожа с другими инвестиционными активами, такими как акции или облигации, которые обеспечивают текущий доход в форме дивидендов или процентов. Благодаря текущему доходу хеджируются риски, связанные с возможным снижением стоимости недвижимости. Даже при продаже объекта по цене ниже покупки, инвестор может остаться в плюсе благодаря накопленному арендному доходу.

Недвижимость против депозитов

Однако, при выборе инструмента для инвестиций необходимо учитывать дополнительные параметры, такие как ликвидность и стоимость владения, включая налоговую нагрузку. С этой позиции российская недвижимость проигрывает таким защитным инструментам, как банковские депозиты. Помимо высокой ликвидности, процентный доход по депозитам не облагается НДФЛ. Арендный доход от недвижимости подлежит налогообложению по НДФЛ. Уровень текущей доходности недвижимости от аренды за вычетом налоговых выплат зачастую проигрывает уровню доходности банковских депозитов. В связи с этим недвижимость становится конкурентной в качестве инвестиционного актива при условии обеспечения прироста стоимости, а не только обеспечивая арендный доход.

Сохранение и прирост стоимости недвижимости зависит от некоторых дополнительных параметров. Самый очевидный из них – расположение объекта. Квартиры в историческом центре города, как правило, имеют максимальный потенциал сохранения и прироста стоимости. Также при формировании стоимости недвижимости важна транспортная доступность. Открытие новой станции метро в шаговой доступности повышает стоимость объекта независимо от района его расположения. Кроме того, важную роль играют такие нюансы, как участие в проекте знаменитого архитектора, наличие собственной инфраструктуры (охрана, парковка, тренажерный зал, бассейн, и т.д.) жилого комплекса, а также инфраструктура района.

Есть и другие аспекты, влияющие на оценочную стоимость недвижимости, которые необязательно связаны с какими-то выдающимися характеристиками конкретного объекта, а диктуются рынком. Так в ряде стран покупка недвижимости позволяет получить вид на жительство – Испания, Португалия, Греция, Италия и т.д. В некоторых странах вложения в недвижимость позволяют получить гражданство – страны Карибского Бассейна, Кипр, в перспективе Черногория. В Швейцарии есть разные категории разрешённого использования недвижимости с ограничениями по срокам или без таких ограничений. Дополнительные параметры, заложенные рынком, влияют на стоимость того или иного объекта.

Мы будем публиковать обзоры удачных и неудачных кейсов, связанных с инвестициями в недвижимость в разных странах мира. Следите за обновлениями на нашем сайте.