Переосмысление роли недвижимости в инвестиционном портфеле в эпоху экономической турбулентности и новаций налогового законодательства

Недвижимость – особая категория инвестиционного актива. С одной стороны, у неё есть свойства защитных активов – её стоимость не может снизиться до нуля, как это возможно с ценными бумагами в случае банкротства эмитента. С другой стороны, она может приносить текущий доход, что не свойственно защитным активам, таким как физическое золото. В отличие от ценных бумаг и физических драгметаллов, у недвижимости сравнительно низкая ликвидность. Её невозможно продать на бирже в течение нескольких минут, как акции, облигации и драгметаллы. Поэтому недвижимость должна составлять лишь часть сбалансированного инвестиционного портфеля.

До недавнего времени в России банковские депозиты и государственные облигации имели ещё одно конкурентное преимущество перед недвижимостью. Доход по ним не облагался налогами. Доходность депозитов была выше арендной доходности недвижимости, а отсутствие налога ещё больше увеличивало эту разницу. Прирост стоимости недвижимости – нереализованный доход, который, к тому же, не гарантирован, а его размер сложно спрогнозировать точно. Поэтому многие инвесторы отдавали предпочтение депозитам и государственным облигациям для выполнения функции условно-защитного актива со стабильной доходностью.

Времена переменились

В условиях экономического спада банки оказались в группе риска наравне со многими другими компаниями в большинстве отраслей. В ближайшее время банки столкнутся с проблемой неплатежей по кредитам. Это ударит по их финансовому положению и может привести к банкротству. В таком случае вкладчики могут рассчитывать вернуть лишь сумму, покрываемую обязательным страхованием вкладов. Для капиталов свыше 1,3 миллионов рублей банковские депозиты стали рискованной инвестицией, которая может быть потеряна в полном объёме.

Акции уже продемонстрировали высокую волатильность и принесли инвесторам убытки. 20 января 2020 индекс ММВБ превышал 3200 пунктов, а спустя два месяца, 18 марта он немногим превышал 2100 пунктов. Падение больше чем на 1/3 всего за два месяца. На падении и на колебаниях рынков зарабатывают профессиональные инвесторы. Частные инвесторы в таких ситуациях обычно несут убытки. Турбулентность на бирже и снизившаяся привлекательность банковских депозитов подталкивает частных инвесторов обратить внимание на недвижимость.

Кто-то теряет, а кто-то находит

Длительный период дистанционного рабочего режима и вынужденной самоизоляции изменит структуру спроса на недвижимость. Компании, сумевшие эффективно наладить дистанционную работу сотрудников, пересмотрят свои потребности в офисных площадях. Сокращение арендуемых площадей высвободит финансовые средства, которым найдётся множество альтернативных применений, включая инвестиции в развитие бизнеса. Часть мелкого ритейла обоснуется онлайн и прекратит арендовать торговые помещения. Важность якорных арендаторов, привлекающих людей в ТРЦ ещё больше возрастёт. Якорными будут считаться не только крупнейшие арендаторы, такие как супермаркеты, но и небольшие развлекательные заведения, которые будут привлекать посетителей. Такие заведения будут настаивать на пересмотре арендной ставки.

Отмена льгот по налогу на дивиденды в рамках соглашений об избежании двойного налогообложения также существенным образом скажется на рынке коммерческой недвижимости. Иностранные институциональные инвесторы играют важную роль на российском рынке коммерческой недвижимости. Помимо снижения доходности в силу объективных причин, связанных с глобальным экономическим спадом, они испытают на себе возросшую налоговую нагрузку, которая может спровоцировать их уход из России. Перспективы российского рынка коммерческой недвижимости институциональной категории выглядят не радужно.

Частные инвесторы обычно вкладываются в объекты меньшего масштаба, например, в небольшие помещения на первых этажах жилых домов, используемые под стрит-ритейл и небольшие офисы. Небольшие магазины, где можно быстро приобрести какие-то товары, останутся востребованными и будут дополнять онлайн покупки, а не конкурировать с ними напрямую. Агентства недвижимости, салоны красоты, ателье и множество других видов деятельности, требующие физического посещения клиентом, продолжат работу и будут обеспечивать спрос на аренду таких объектов.

В условиях выхода из кризиса арендаторы будут искать помещения, владельцы которых готовы проявлять гибкость в определении арендной ставки. Текущая арендная доходность таких помещений будет невысокой и может показаться непривлекательной. Однако, у арендных ставок будет большой потенциал для роста из-за эффекта низкой базы, а значит такие помещения продемонстрируют высокий прирост стоимости и позволят инвесторам заработать на этом приросте.

Жилая недвижимость также столкнётся с изменением структуры спроса. Перейдя на дистанционный режим работы, люди станут больше времени проводить дома. Высвободится время, которое раньше тратилось на дорогу до работы. В силу этих факторов люди будут искать жильё большего размера, обеспечивающее комфортные условия не только проживания, но и работы и позволяющее объединять их в одном пространстве. Близость к паркам и заведениям досуга станет важной. Концепция спальных районов будет терять актуальность и вытесняться концепцией жилых районов с богатой инфраструктурой. Частные инвесторы могут заработать как на приросте капитала, покупая квартиры в таких проектах на ранних стадиях, так и на сдаче в аренду таких квартир.

Недвижимость позволяет получать доход на достаточно длительном горизонте, не требуя большого количества действий со стороны инвестора. Однако, для выбора объекта для инвестиций, грамотного составления договора купли-продажи, привлечения арендатора, заключения надёжного договора аренды и для продажи объекта на выходе из инвестиции необходимо задействовать профессионалов. Желание сэкономить зачастую оборачивается очень дорогостоящими ошибками. Наша команда экспертов поможет вам в решении всех ваших задач в сфере недвижимости.