
Изменения паспортной программы Кипра в 2019
15 мая 2019 вступают в силу изменения в кипрскую программу гражданства через инвестиции. Основные нововведения – увеличение обязательного срока инвестирования с трех до пяти лет, и появление безвозмездных взносов в государственные фонды в общем объеме в 150,000 евро. Также появляется новое требование, касающееся жилой недвижимости, которая уже была использована в рамках паспортной программы. При приобретении такой недвижимости минимальный объем инвестиций возрастает до 2,5 миллионов евро.
Новое – это хорошо забытое старое?
До принятия поправок в закон об особом режиме натурализации для инвесторов 13 сентября 2016, минимальный объем инвестиций составлял 2,5 миллиона евро. Введение этой планки для недвижимости, которая уже использовалась в рамках паспортной программы, является частичным возвращением к старым условиям. Эта мера способствует защите интересов местного населения и обычных владельцев недвижимости на Кипре, поскольку их недвижимости на вторичном рынке добавляется элемент конкурентоспособности в рамках паспортной программы. Проигрывая более новым объектам по качеству, они обеспечивают более низкий входной порог в программу гражданства.
Возрастут ли риски?
Требование по минимальному сроку инвестирования в 5 лет создает более высокие инвестиционные риски в силу увеличивающегося горизонта инвестиций. Для многих инвесторов это будет обозначать более тщательный подход к выбору объекта для инвестиций, поскольку такая инвестиция является для них побочной, и они не хотят и не могут тратить время на отслеживание ситуации на кипрском рынке недвижимости.
Для тех, кто может проявить большую гибкость, риск длинного горизонта инвестирования частично нивелируется благодаря возможности выйти из одного объекта инвестиций и вложиться в другой объект, при условии получения соответствующего согласования со стороны Министерства Финансов. Те, кто успел подать заявку на гражданство через инвестиции до июня 2018 имеют право на изменение объекта инвестиций без необходимости согласования с Министерством Финансов. Формально для тех, кто вошел в программу после июня 2018 такая возможность не предусмотрена. Но на практике этот вопрос согласовывался с Министерством Финансов и нововведения в законе лишь упорядочивают эту практику.
Раздолье для мошенников
Увеличение срока инвестирования до 5 лет создаст на рынке новый формат предложений. Чтобы заманить клиента, застройщики будут предлагать гарантированную возможность обратной продажи объекта по цене первоначальной покупки при обязательстве клиента вложиться в новый проект этого же застройщика. По сути это будет возможность заменить один объект на другой, более современный и потенциально более конкурентоспособный на будущем рынке. Такого рода предложения встречались на рынке и раньше, но после 15 мая 2019 мы прогнозируем увеличение их количества.
В общей массе таких предложений будут и мошеннические схемы. Принимая такое предложение необходимо тщательно прорабатывать юридическую сторону вопроса, а также помнить, что никто не может гарантировать положительного решения министерства финансов о смене одного объекта инвестиций на другой. Абсолютное большинство застройщиков и адвокатов на Кипре обладают административным ресурсом и с высокой долей вероятности смогут получить положительное решение Минфина. Однако, использование административного ресурса является фактическим проявлением коррупции и гипотетически может быть признано нарушением условий паспортной программы.
В случае отказа Минфина согласовать изменение объекта инвестиций, либо в случае отказа застройщика или другого продавца недвижимости произвести замену объекта, у инвестора не будет реальных рычагов влияния. Подавая в суд на застройщика/адвоката/агента, инвестор рискует лишением гражданства из-за сознательного нарушения им условий программы. Недобросовестные участники рынка понимают защищенность своей позиции и готовы будут воспользоваться этой ситуацией.
Аналогичные прецеденты уже были созданы с продажей недвижимости соискателям на получение гражданства с гарантией обратного выкупа через 3 года. По прошествии этого срока обратного выкупа не происходило, а покупатели недвижимости осознавали, что купили ее по завышенной цене. Оценив перспективы и риски возможных судебных разбирательств, они вынуждены были списывать убытки.
Необходимость подарить государству 150,000 евро также будет заботить инвесторов. Однако, как показывает опыт Мальты, а также Карибских государств, обеспеченные люди вполне готовы идти на такие траты. Тем не менее, на рынке появятся мошенники, которые будут играть на нежелании людей расставаться с деньгами безвозмездно. При продаже недвижимости покупателю будут предлагать либо вернуть ему эти 150,000 евро «под столом», либо гарантировать возврат этих денег в течение определенного срока в качестве арендного дохода, сверх обычных для рынка 3%-4% годовых.
Прямой возврат денег обозначает завышение цены объекта недвижимости и включение в него возвращаемой суммы. Помимо того, что завышение цены по договору может вызвать подозрение у регистраторов в Земельном Реестре, что в свою очередь может привести к отказу в регистрации договора купли-продажи, такая схема связана еще и с прямыми дополнительными расходами. Сумма НДС, либо сбора на сделку с недвижимостью (transfer fee) будет рассчитана исходя из заявленной цены продажи, включая возвращаемые 150,000 евро. Готовность к прямому возврату денег инвестору также свидетельствует о недобросовестности продавца и может косвенно указывать на завышение цены объекта и искусственную попытку повысить его ликвидность.
Но есть и хорошие новости
Возврат денег в рамках арендного потока – более вероятный сценарий. Особенно в случае приобретения объекта на ранних стадиях строительства с дисконтом и сдачи его в краткосрочную сезонную аренду. У некоторых застройщиков есть дочерние структуры, занимающиеся управлением арендой. Зачастую они гарантируют инвесторам арендный доход в 3%-4% годовых. При этом фактически они зарабатывают до 6%-8% годовых, оставляя разницу себе в качестве оплаты своих услуг. Некоторые застройщики, в особенности не очень крупные, пойдут на отказ от этого дополнительного дохода, чтобы обеспечить и гарантировать возврат инвестору дополнительных расходов, и таким образом создать для себя конкурентное преимущество на рынке.
Сейчас на рынке также встречаются предложения с гарантированным арендным доходом, в которых этот арендный доход заложен в цену продажи. Гарантия арендного дохода на 3 года повышает продажную стоимость объекта ориентировочно на 10%, что может быть не очень заметно. Увеличение срока гарантии арендного дохода при такой схеме потребует завышения стоимости уже на 15%. Возможное добавление к гарантированному возврату еще 150,000 евро потребует итогового увеличения цены продажи более чем на 20%, что уже будет намного заметнее. В этой связи мы ожидаем, что новое законодательство будет способствовать уменьшению объема недобросовестных предложений на рынке.
Как и в любой другой сфере, для того чтобы разобраться во всех нюансах, отделить зерна от плевел и не стать жертвой мошенников, необходимо обратиться за сопровождением к экспертам.