Какие изменения ждут программу инвестиционного гражданства Кипра – прогноз на 2019

Программы гражданства за инвестиции вызывают недовольство со стороны многих представителей стран ЕС, в которых таких программ нет. Евросоюз оказывает давление на Кипр в связи с программой гражданства и с периодичностью приблизительно один раз в год кипрские власти вносят в программу изменения. Некоторые из этих изменений привели к смягчению требований программы. В частности, это касалось отмены коллективной схемы подачи заявок – ограничения, которое легко обходили. А также снижения порога инвестиций с 2,5 миллионов до 2 миллионов евро.

Однако, большая часть принимаемых изменений нацелена на ужесточение требований программы. Так в 2017 году появилось ограничение по возможности продажи недвижимости, купленной в рамках программы гражданства ранее, чем через три года после натурализации. Также была введена квота на количество заявок на уровне 700 в год.

Некоторые участники рынка прогнозируют скорую отмену программы под давлением со стороны ЕС. Сложно сказать являются ли эти опасения реальными или это просто маркетинговый ход, чтобы склонить потенциальных клиентов к более быстрому принятию решения. Тем не менее, очевидно, что изменения и ужесточения условий программы это не просто слова. Так те, кто успел подать заявку на получение гражданства до 15 июня 2018 года оказались в более выгодном положении, чем подавшие документы после этой даты. Именно 15 июня 2018 стало той точкой отсечения, после которой начало действовать требование по трехлетнему минимальному сроку владения недвижимостью.

Ожидаемые изменения

Мы не ожидаем отмены программы гражданства Кипра за инвестиции в ближайшем будущем. Существует совокупность факторов и причин, по которым такая отмена не в интересах ЕС. Однако, дополнительные ужесточения программы все же представляются нам неизбежными. Власти Кипра уже объявили тендер на выбор независимых подрядчиков для проведения более тщательной проверки соискателей на получение гражданства. Эта мера должна демонстрировать непредвзятость властей в реализации программы гражданства и устранить возможные обвинения в непрозрачности процедуры принятия решений.

В СМИ активно обсуждается, что в рамках программы гражданства Кипра появится новое ограничение по приобретению недвижимости только на первичном рынке. Такое изменение создало бы искусственное конкурентное преимущество застройщиков на рынке и привело бы к завышению цен на первичном рынке и к обвалу цен на вторичном рынке. Данное решение представляется недальновидным, и мы считаем его маловероятным.

Более вероятное решение – введение ограничения по использованию недвижимости на вторичном рынке в рамках паспортной программы не более одного раза. Такое решение тоже скажется на рынке вторичной недвижимости, но не столь драматично. При этом покупатели недвижимости будут тщательнее продумывать стратегию выхода из инвестиции. Это в свою очередь приведет к увеличению спроса на недвижимость в средней ценовой категории и выправит имеющийся на рынке дисбаланс с избыточным строительством объектов элитной недвижимости и недостатком предложения в других сегментах.

Такой подход позволит со временем вернуться на рынок местным покупателям, которые сейчас формируют крупный отложенный спрос. Внутренний спрос сможет заменить спрос со стороны иностранцев и позволит постепенно отменить программу гражданства без болезненных последствий для кипрского рынка. Этот процесс не может быть быстрым и будет заметен в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Второе возможное изменение, о котором пишут в СМИ – появление обязательного безвозмездного взноса в некий специальный фонд поддержки малоимущего местного населения и развития строительства доступного жилья для этой категории граждан. Такой сценарий представляется вполне реалистичным. Мы прогнозируем, что в случае появления такого безвозмездного взноса, он станет обязательным условием для всех новых заявителей. Его размер не будет существенным в масштабах общего объема инвестиций по программе гражданства.

Мы ожидаем, что размер такого взноса составит от 50,000 до 100,000 евро, т.е. в пределах 5% от общего объема инвестиций. При этом мы не ожидаем появления альтернативы с безвозмездным взносом в этот фонд, объем которого был бы сопоставимым со взносом по мальтийской программе гражданства, и который отменял бы дополнительные требования по инвестициям. Введение такой альтернативы дало бы противникам программы дополнительные аргументы, что Кипр торгует своим гражданством.

В связи с привлечением сторонних подрядчиков для проверки соискателей на получение гражданства, мы прогнозируем ужесточение требований к проверке due diligence. В особенности это коснется проверки происхождения и налоговой чистоты денежных средств соискателя на получение гражданства. Проверка будет расширена с источника финансирования (source of funds) до источника благосостояния (source of wealth).

Соискателям на получение гражданства придется доказывать чистоту не только непосредственно той суммы, которую они используют для инвестирования в рамках программы гражданства, но и остального своего капитала. Однако, мы не ожидаем доведения этой процедуры до крайности. Проверка затронет большую сумму, чем необходима для участия в программе гражданства, но не будет касаться всего благосостояния заявителя.