Буря в стакане – есть ли основания для панических настроений на рынке недвижимости Кипра?

Рынок недвижимости Кипра

11 июня 2019 на сайте издательского дома Коммерсант вышла статья, озаглавленная «Кипр на жительство», посвященная кипрскому рынку недвижимости и программе гражданства за инвестиции. В этот же день на радиостанции Коммерсант ФМ регулярно крутили репортаж по этой же теме. Суть этих публикаций сводится к тому, что кипрский рынок недвижимости перегрет. Причиной перегрева называется повышенный спрос на инвестиционную недвижимость со стороны обеспеченных россиян, желающих получить гражданство ЕС.

По мнению опрошенных аналитиков и экспертов рынка, спрос на недвижимость на Кипре формируется исключительно за счет программы гражданства Кипра, а отмена этой программы повлечет за собой обвал рынка. Якобы, предпосылки для отмены программы существуют из-за недовольства местного населения, которое не может себе позволить приобрести недвижимость по выросшим ценам. Особое влияние на разогрев рынка, согласно мнению экспертов, опрошенных журналистами, оказали изменения в программу гражданства, которые вступили в силу 15 мая 2019 и на деле оказались косметическими.

Чем недовольны местные жители?

Многие местные жители действительно высказывали недовольство растущими ценами на жилье, подогреваемыми высоким спросом со стороны иностранцев. Однако, это недовольство касалось ставок аренды. В частности, в Лимассоле ставки долгосрочной аренды выросли на 25% за год, что и стало основной причиной недовольства. Ставки аренды определяются уровнем спроса и предложения. Спрос на долгосрочную аренду на Кипре действительно стабильно растет. Это связано в первую очередь с налоговыми льготами для бизнеса и фактическим открытием кипрских представительств международными компаниями. Влияние программы инвестиционного гражданства в данном случае далеко не первично.

Помимо долгосрочной аренды, стабильный рост наблюдается в сегменте краткосрочной сезонной аренды. Гостиничный номерной фонд не справляется с обслуживанием туристических потоков, вследствие чего ощутимая часть спроса удовлетворяется за счет частного сектора. Ставки краткосрочной аренды существенно превышают ставки долгосрочной аренды. В высокий сезон стоимость недельной аренды может быть равной и даже превышать стоимость месяца долгосрочной аренды. Владельцы недвижимости выбирают более прибыльную краткосрочную аренду, сокращая объем предложения на рынке долгосрочной аренды, что приводит к повышению арендных ставок.

Что касается невозможности приобретения недвижимости на Кипре местным населением, – такая проблема действительно существует. Однако, было бы некорректно увязывать её с иностранным спросом в рамках паспортной программы. Существенная часть спроса со стороны иностранных покупателей приходится на дорогие объекты. Стоимость квадратного метра на первой линии у моря действительно достигает уровня цен на Манхэттене или в Монако. Но наибольшая часть местного населения изначально не является потенциальными покупателями таких объектов. И рост цен в этой нише не оказывает прямого влияния на недоступность жилья для местного населения.

Можно сказать, что застройщики сконцентрировались на обслуживании иностранного спроса и не строят доступного жилья для местного населения. В этом заявлении есть лишь доля правды. Застройщики действительно сконцентрировались на обслуживании платежеспособного спроса. Проблема местного населения заключается как раз в его платежеспособности. После банковского кризиса 2013-2014 годов ипотечное кредитования населения стало недоступным. Именно ипотечное кредитование является драйвером роста спроса, который сейчас отсутствует на Кипре. При относительно доступных ставках по кредитам банки требуют первоначальный взнос в 50% и выше. В результате общий объем ипотечных кредитов, выданных за первые 8 месяцев 2018 года, составил всего лишь 71,7 миллионов евро. В масштабах рынка это несущественная величина.

При этом программа гражданства за инвестиции помогает застройщикам выправлять свое финансовое положение и рассчитываться по старым долгам перед банками. Благодаря этому происходит восстановление ликвидности банковской системы, которое в среднесрочной перспективе приведет к возвращению доступного ипотечного финансирования и возобновлению спроса со стороны местного населения. При этом программа гражданства способствует созданию рабочих мест как в сфере строительства и недвижимости, так и в сопутствующих сферах, включая юридическое обслуживание, гостиницы, рестораны и т.п.

Многие местные жители стали практикующими агентами по недвижимости, начиная от таксистов и консьержей в гостиницах и заканчивая продавцами в табачных киосках. Это влияет на качество оказываемых услуг, но в то же время создает источник доходов для местных жителей. С одной стороны, приток иностранных богачей на Кипр вызывает недовольство и зависть. С другой стороны, на этом притоке держится существенная часть экономики Кипра и местное население прекрасно это осознает и не будет рубить сук, на котором сидит.

Перегрет ли рынок?

В интервью Коммерсанту представитель одного уважаемого онлайн ресурса по недвижимости высказывает убеждение в том, что рынок недвижимости Кипра перегрет. Даже при том, что многие сегмента рынка действительно имеют признаки перегрева, это слишком обобщенное утверждение. Рынки недвижимости очень локальны. Национальный рынок недвижимости формируется из множества локальных рынков. Рынок квартир в высотных зданиях в Лимассоле, рынок вилл в Пафосе и рынок таунхаусов в Протарасе – это три отдельных рынка, являющиеся частью общего рынка недвижимости Кипра. Даже на уровне Лимассола можно выделить множество ниш и сегментов рынка, которые будут демонстрировать совершенно разные показатели. И даже при наличии признаков перегрева в конкретных локальных рынках, таких как квартиры на первой линии у моря или жилье в туристическом центре, можно найти возможности для рациональных инвестиций.

Русские всему виной?

Спрос на недвижимость со стороны российских покупателей выделяется как основная причина перегрева рынка. В подтверждение этой гипотезы в статье приводится статистика получения гражданства Кипра в 2017 году. Как утверждается, речь идет именно о получении гражданства за инвестиции. Доля граждан России составляет 23,8%. Статистика по китайцам не приводится. Данные по количеству новых киприотов из Китая разрушили бы складную версию о роли россиян.

В приведенной статистике второе место после россиян занимают британцы. А это в свою очередь указывает на то, что это данные по всем получателям кипрского гражданства, а не только по инвестиционным паспортам. В силу исторических связей у многих киприотов имеется гражданство Великобритании. При этом многие этнические киприоты обходились одним лишь гражданством Великобритании. Однако, после референдума по выходу Великобритании из ЕС, многие этнические киприоты решили все же оформить паспорта Кипра, чтобы застраховаться от возможных рисков, связанных с Брекзитом. Именно этим объясняется большое количество британцев в числе получателей гражданства Кипра в 2016-2018 годах.

Спрос обсуловлен только лишь программой гражданства?

Это заявление озвучивается как мнение многих экспертов и консультантов. Действительно, существенная часть спроса на покупку недвижимости исходит от соискателей на получение гражданства. Однако, высокий спрос на аренду недвижимости делает её привлекательной с инвестиционной точки зрения.

Кроме того, имеется существенный отложенный спрос со стороны местного населения. И многие инвесторы в рамках программы гражданства ориентируются именно на эту категорию покупателей в своей стратегии выхода из инвестиции. Благодаря этому застройщики все же строят объекты, нацеленные на внутренний рынок. Но эти объекты выйдут на рынок не сразу, а спустя несколько лет.

Также есть традиционный спрос на кипрскую недвижимость со стороны британцев и немцев, которые покупают себе квартиру или дачу у теплого моря. Многие из них переезжают на Кипр на постоянное проживание после выхода на пенсию. Спрос в этой категории остается стабильным на протяжении многих лет.

Существенное влияние на спрос на кипрскую жилую недвижимость оказывает льготная система налогообложения и привлекательность налогового резидентства без домициля на Кипре. Одним из критериев определения резидентства является основное жилье. Богатые европейцы, в особенности из стран северной Европы, где действуют высокие ставки налогообложения, приобретают дорогую недвижимость на Кипре, которую заявляют в качестве своего основного жилья. Если стоимость их кипрской недвижимости оказывается выше, чем жилье в родной Швеции, Дании, Германии и т.д.- это становится весомым аргументом в пользу признания их налогового резидентства на Кипре.

А как же статистика?

В подтверждение основной идеи публикаций приводятся различные статистические данные. Однако, при желании можно найти статистические данные, свидетельствующие об обратном. В частности, по официальной статистике, наиболее высокие темпы нового строительства наблюдаются в Никосии – районе, который почти полностью обделен вниманием паспортных инвесторов (39% рынка против 29% в Лимассоле, занимающем второе место). Количество выданных разрешений на строительство выросло на 15%, но при этом достигло лишь уровня 2000 года. Этот уровень почти в 4 раза ниже, чем в пиковые 2007 и 2008 год. Количество сделок купли-продажи недвижимости находится на уровне около 9000 в год против 18,000 в год в период 2002-2007. А индекс цен на недвижимость достиг уровня 2006 года, который более чем на 30% ниже пиковых значений 2008-2010 годов.

Вся эта статистика открыто публикуется на сайтах Кипрской Службы Статистики (CyStat), Земельном Департаменте (Department of Lands and Surveys), на сайте Центрального Банка Кипра. Выдержки из статистики на английском языке приводятся в ежегодных обзорах рынка кипрской недвижимости за 2018 год, опубликованных на сайтах PWC Cyprus, KPMG Cyprus, а также в обзоре кипрского рынка недвижимости, опубликованного на сайте Global Property Guide 18 декабря 2018.

К сожалению, сухие статистические выкладки не очень информативны. Количество выданных разрешений на строительство ничего не говорит о количестве квадратных метров, которые в результате будут построены. Количество сделок купли-продажи недвижимости не отражает объема этих сделок в финансовом выражении. Как гласит крылатая фраза – есть ложь, есть наглая ложь и есть статистика. Без дополнительных данных статистика становится инструментом умышленной или неумышленной манипуляции общественным мнением.

Опасения, озвученные журналистами, действительно имеют под собой основания. Но при взвешенном и профессиональном подходе многие локальные риски можно минимизировать.