Подводные камни при покупке недвижимости во Франции

Зимний отдых в Куршевеле и летний отдых на Лазурном Берегу – атрибуты жизни богатых и знаменитых. Для многих покупка собственной виллы в окрестностях Ниццы, Канн или Сен-Тропе символизирует состоявшийся успех в жизни. Самые богатые также покупают шале на любимом горнолыжном курорте. Но стоит французским налоговым органам проявить интерес к владельцам такой недвижимости, как эйфория от владения ею проходит.

Претензии французских налоговиков

При определении налогового резидентства французские власти активно применяют критерии центров жизненных и экономических интересов. Дорогая недвижимость может удовлетворять оба этих критерия. И собственники таких вилл и шале обнаруживают, что французские власти претендуют на их налоги. Более того, отказ от исполнения налоговых обязательств может вылиться в ограничение права въезда в страну.

Посоветовавшись с адвокатами, они решают исполнить налоговые требования и дальше оспорить их в суде. Спустя 4-5 месяцев, потратив немало денег и нервов, они доказывают суду, что эта недвижимость в их случае не является ни центром жизненных, ни центром экономических интересов, поскольку пользуются они ею всего несколько недель в году, а в других странах владеют более дорогой недвижимостью. И суд выносит постановление об отмене налоговых претензий и возмещении уплаченных сумм.

По прошествии нескольких месяцев история повторяется. Владельцу недвижимости приходится снова оплачивать налоговые требования и доказывать суду, что за прошедший год его ситуация не изменилась и его недвижимость не стала для него центром жизненных или экономических интересов. А французская казна в течение нескольких месяцев бесплатно пользуется чужими деньгами.

Неужели все так плохо?

Конечно, далеко не все сталкиваются с такими ситуациями. Отчасти это связано с тем, что у налоговых органов недостаточно ресурсов, чтобы работать в этом русле с собственниками всех дорогостоящих объектов недвижимости. Но часто претензий удается избежать благодаря грамотному структурированию покупки и дальнейшего владения недвижимым имуществом.

Швейцарский сэндвич

Наиболее популярная схема заключается в покупке недвижимости на французское юридическое лицо, принадлежащее на 100% швейцарской компании. Поскольку в Швейцарии всё ещё допускается применение акций на предъявителя, зачастую никому не известно, кто же является владельцем швейцарской компании и бенефициарным собственником французской недвижимости. А практика фидуциарного владения имуществом позволяет конечному бенефициару скрываться за номинальным акционером.

При использовании такой схемы важно соблюсти баланс интересов и оформить прямую покупку недвижимости с уплатой соответствующих налогов. Продажа недвижимости через сделку с акциями швейцарской компании может быть расценена как налоговая махинация и повлечь за собой административную и уголовную ответственность. Отчасти такая схема стала причиной претензий французских властей к известному российскому олигарху и его швейцарским адвокатам.

Другие решения

Но существуют и другие возможности избежать претензий со стороны французских налоговых органов, и даже получить определенные налоговые льготы при дальнейшей продаже недвижимости во Франции.

Из чувства ответственности за колониальное прошлое, компаниям из некоторых стран, бывших в прошлом французскими колониями, во Франции предоставляются определенные льготы. В частности, эти льготы распространяются на владение и продажу недвижимости.

Чтобы воспользоваться такими льготами, необходимо выстроить особую цепочку из корпоративных структур. Но получаемые таким образом законные налоговые преференции оправдывают дополнительные организационные и финансовые издержки. Особенно, когда цена недвижимости исчисляется миллионами или десятками миллионов евро.

Молчание агентов

Большинство французских агентов по недвижимости знают о существовании таких методов по оптимизации структуры сделки. Но они не рассказывают о них потенциальным покупателям. Частично это связано с нежеланием затягивать сделку, поскольку чем дольше тянется этот процесс, тем больше опасность, что что-то пойдёт не так и сделка сорвётся.

А частично это связано с желанием сделать всё максимально понятно и прозрачно, чтобы в дальнейшем к агенту не было претензий в соучастии в уклонении от уплаты налогов, если продавец и покупатель зайдут слишком далеко в своём желании оптимизировать структуру сделки и налоговую нагрузку.

Поэтому, принимая решение о покупке недвижимости во Франции, не стоит рассчитывать только на местных риэлторов и юристов. Обратитесь к независимым экспертам и консультантам по зарубежной недвижимости. Они помогут вам со структурированием сделки и с подбором оптимального объекта недвижимости для покупки.