Отмена НДФЛ 30% при продаже российского имущества нерезидентамии – полезные полумеры

Российские власти зачастую позиционируют российскую налоговую систему как одну из наиболее привлекательных в мире. Сторонники данной позиции ссылаются на плоскую ставку НДФЛ 13%. Помимо того, что этот подход не учитывает все остальные составляющие фискальной нагрузки на население, долгое время он был применим только для налоговых резидентов РФ. По российскому законодательству налоговое резидентство определяется на основании срока, проведенного в стране. Любой человек, проводящий в РФ менее 183 дней в году, не является российским налоговым резидентом независимо от гражданства. Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30%, что уже ближе к налогам во многих странах развитого капитализма.

Не так страшен налог, как налогооблагаемая база

Зачастую наиболее обеспеченные россияне переезжают на постоянное проживание в страны, применяющие прогрессивную шкалу налогообложения, включая большинство стран ЕС. Нередко в этих странах налоги начисляются на государственном, региональном и муниципальном уровнях, а совокупная налоговая нагрузка может превышать 50%. На этом фоне российская ставка НДФЛ в 30% не выглядит чрезмерной. Однако в случае продажи российского имущества нерезидентами, включая движимое и недвижимое имущество, применяется ставка НДФЛ 30%, а базой для ее расчета является вся продажная стоимость. Цена приобретения такого имущества не подлежит вычету из продажной стоимости. Эта норма делала российские активы непривлекательными для частных иностранных инвестиций. В особенности это касается рынка недвижимости.

Защита рынка недвижимости от спекулянтов

Разные страны по-разному борются с раздуванием цен на недвижимость за счет спекулятивного капитала. Так в Швейцарии покупка недвижимости иностранцами ограничивается квотами и специальными разрешениями. Дополнительно есть ограничения на продажу недвижимости иностранцами ранее, чем через 5 лет после покупки. Таким образом рынок защищают от перегрева и возникновения пузырей. В России действуют свои нормы, преследующие аналогичные цели.

При продаже недвижимости, приобретенной до 31 декабря 2015 года включительно, находившейся в собственности более 3 лет, прирост стоимости не облагается НДФЛ. Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016, срок владения увеличен до 5 лет, после чего прирост стоимости не облагается НДФЛ. Пока что эта норма действует только для налоговых резидентов РФ. Но, начиная с 1 января 2019, такая же льгота будет распространяться и на нерезидентов.

Зачем приняты изменения

Изменения в Налоговый Кодекс РФ упрощают жизнь тем, кто собирался выходить из российского налогового резидентства, но предварительно планировал продать свои российские активы. Также они могут склонить к принятию решения о переезде за границу тех, кто не хотел бы продавать свои российские активы, но не исключают такой возможности в будущем.

Станет ли российский рынок недвижимости привлекательным для частных иностранных инвесторов? Хотелось бы, чтобы это было так. Но из-за неясных перспектив развития экономики, а также из-за высоких рисков курсовых колебаний, долгосрочные вложения в российские активы не кажутся очень привлекательными для частных инвесторов. А вложения должны быть долгосрочными, поскольку до истечения минимального пятилетнего срока владения имуществом, базой для расчета НДФЛ остается вся продажная стоимость. По прошествии пятилетнего срока обязательств по НДФЛ не возникает, что дает определенное конкурентное преимущество российскому рынку при долгосрочных вложениях.

Изменения в НК РФ, безусловно, нужный и полезный шаг. Но пользу из них сможет извлечь лишь ограниченный круг лиц. Поскольку российский рынок не страдает от избытка спекулятивного капитала, а скорее испытывает дефицит ликвидности, эти изменения остаются полумерами.