Покупка недвижимости в Швейцарии – цена престижа

Элитная страна

Швейцария – одна из наиболее благополучных и политически стабильных стран в мире. Благодаря этому она стала центром притяжения для богатейших людей из других стран. Некоторые переезжают сюда, спасаясь от высоких налогов у себя на родине, и становятся резидентами с паушальным налогообложением . Кто-то ведет свой международный бизнес из штаб-квартиры в Швейцарии. А кто-то перевозит сюда семьи, спасаясь от политической нестабильности у себя в стране.

Владение недвижимостью в Швейцарии многие воспринимают как показатель безусловного успеха и подтверждение своей причастности к мировой элите. Поэтому многие иностранцы стремятся приобрести шале в горах, виллу на берегу одного из многочисленных озер, или квартиру с видом на альпийские пейзажи.

Сами швейцарцы зачастую предпочитают арендное жилье собственному. Такие предпочтения связаны с налогами, ведь стоимость аренды вычитается из налогооблагаемой базы. В то же время собственное жилье облагается налогом на имущество и дополнительным налогом на сумму потенциального дохода, который собственник недвижимости мог бы получать от сдачи её в аренду.

Lex Koller

Во избежание перегрева рынка недвижимости и возникновения на нём пузырей, в 1983 году швейцарские власти приняли специальный закон, известный как Lex Koller, ограничивающий права покупки и владения недвижимостью иностранцами. Согласно этому закону иностранные граждане, не могут покупать квартиры и жилые дома площадью свыше 200 квадратных метров. В случае покупки дома площадь земельного участка ограничивается 1000 квадратных метров.

В каждом кантоне действуют свои ежегодные квоты на покупку недвижимости иностранцами и очередь на получения такого права может занимать от нескольких месяцев до двух лет. После покупки недвижимости действует пятилетние ограничение на её дальнейшую продажу.

При этом чаще всего иностранцам выдается особая категория разрешений на покупку недвижимости, предусматривающая покупку только неосновного жилья, т.н. holiday home. Эта категория подразумевает ограничение на использование такой недвижимости не более чем 182 дня в году. Зачастую отдельно предусматривается запрет на сдачу такой недвижимости в аренду.

Схемы по обходу ограничений

Желающим купить швейцарскую недвижимость в обход этих ограничений некоторые посредники предлагают различные серые схемы. Например, некоторые предлагают оформить покупку жилья на швейцарское юридическое лицо, принадлежащее иностранному физическому лицу, вместо прямой покупки. Либо предлагают оформить покупку на швейцарскую компанию, принадлежащую гражданину Швейцарии, а позднее выкупить акции такой компании. Или вовсе предлагают оформлять покупку на номинального собственника.

В случае если такая схема будет вскрыта швейцарскими властями, для иностранного покупателя существует риск запрета на въезд в Швейцарию на длительный срок, а гражданам Швейцарии за участие в подобных схемах грозит штраф. В некоторых случаях за применение таких схем их участники получали реальные тюремные сроки.

Исключения из правил

В рамках закона Lex Koller есть некоторые исключения. Так данный закон не распространяется на недвижимость, строящуюся в деревне Андерматт в горах кантона Ури. В Монтрё действует положение об особой курортной зоне и здесь ограничения по площади составляют 200 квадратных метров на каждого члена семьи в чью совместную собственность оформляется недвижимость.

Кроме того, этот закон не распространяется на держателей вида на жительство категории C, независимо от их гражданства. А для граждан ЕС или Европейской Зоны Свободной Торговли (ЕЗСТ) наличие швейцарского вида на жительство любой категории также снимает ограничения. Соответствующие поправки в закон Lex Koller были приняты в 2002 году.

Примечательно, что граждане ЕС имеют право на получение швейцарского вида на жительство категории B фактически в уведомительном порядке. Такое право прописано в Соглашении о Свободном Передвижении Людей между Швейцарией и ЕС (Agreement on the Free Movement of Persons). Чтобы воспользоваться таким правом необходимо предоставить подтверждение наличия достаточных финансовых средств для обеспечения своего проживания в стране.

В случае, если сумма доступных средств покажется швейцарским миграционным органам недостаточной, срок действия такого вида на жительство может быть ограничен двухлетним сроком. Квоты по количеству выданных видов на жительство для граждан ЕС действуют только в отношении граждан Болгарии и Румынии. Снятие таких ограничений намечено на 1 июня 2019 года.

Не граждане ЕС могут дополнительно получить исключения из закона Lex Koller. Держатели видов на жительство категории B могут приобретать жилье без ограничений при условии, что сделают его своим основным местом жительства. Также возможны исключения и для тех, у кого вовсе нет швейцарского вида на жительство. В индивидуальном порядке выдаются разрешения на покупку недвижимости большей площади при наличии «весомых оснований». Так семьи с 4 и более детьми нуждаются в дополнительном пространстве и могут получать исключительные разрешения на приобретение жилья большей площади.

Примечательно, что ограничения распространяются только на покупку жилья, но не на дальнейшее владение им. Недвижимость может быть приобретена в период, когда у покупателя был вид на жительство необходимой категории. Но позднее вид на жительство может оказаться не продлен, причем как по инициативе швейцарских властей, так и по инициативе самого гражданина. При этом у него останется в собственности недвижимость, приобретенная ранее на законных основаниях.

Отдельно стоит отметить, что Lex Koller распространяется только на жилую недвижимость. На федеральном уровне нет ограничений по покупке иностранцами коммерческой недвижимости. Однако такие ограничения могут существовать на кантональном или на муниципальном уровне.

Покупка швейцарской недвижимости – это надолго

Принимая решение о покупке недвижимости в Швейцарии нужно помнить об ограничениях по закону Lex Koller. Для граждан ЕС эти ограничения легко снимаются. Для граждан других стран существует мало легальных способов по обходу этих ограничений. А это в свою очередь существенно влияет на ликвидность и возможность продать швейцарскую недвижимость в будущем, поскольку в силу местного законодательства лишь небольшая часть платежеспособных покупателей сможет приобрести её.

Покупка швейцарской недвижимости россиянами

Гражданам России, желающим приобрести Швейцарскую недвижимость без ограничений, необходимо оформить вид на жительство соответствующей категории. Наличие швейцарского ВНЖ автоматически влечет за собой возникновение налогового резидентства и подразумевает фактическое проживание в стране. Тем, кто получает ВНЖ по работе, как правило, в течение первых нескольких лет выдают документы более низкой категории. На них продолжают распространяться ограничения по закону Lex Koller.

Альтернативным решением служит оформление налогового резидентства по паушальной системе. Это особый режим налогообложения физических лиц, по которому ежегодно платится фиксированная сумма налогов, согласованная с местными властями в индивидуальном порядке. На практике сумма фиксированных ежегодных платежей для граждан России, желающих оформить такой режим, составляет от 400,000 франков в год.

Для швейцарских адвокатов оформление паушального налогового резидентства – одно из самых прибыльных направлений деятельности. К сожалению, имея прямой конфликт интересов местные юридические компании нередко не только не раскрывают все карты в части оформления паушального налогообложения в своих дорогостоящих консультациях, но зачастую дезориентируют клиента.

Это проявляется в нежелании предлагать альтернативные решения и необоснованном отвержении таких решений, предложенных сторонними экспертами. Нам приходилось не раз сталкиваться с этим явлением на практике. Мы рады будем поделиться своими знаниями в этой области на нашей первичной бесплатной консультации.