Покупая доходную недвижимость в Великобритании, остерегайтесь мошенников

Стремясь сохранить свои сбережения и обеспечить некоторый текущий доход, многие обращают внимание на рынок недвижимости. А желающие получать доход в иностранной валюте смотрят на зарубежную доходную недвижимость. Особый интерес россиян привлекает доходная недвижимость в Великобритании. Этим пользуются многие нечистые на руку застройщики и агенты по недвижимости.

В интернете можно найти много предложений по продаже доходной недвижимости в Великобритании с гарантированной доходностью в 8%-12% годовых в валюте, а иногда и выше. Как правило, это так называемые «альтернативные» категории активов – студенческое жилье, дома престарелых, парковки и т.п. «Традиционные» активы, такие как квартиры, офисы, торговые и складские помещения, зачастую сдаются в долгосрочную аренду и генерируют стабильный и прогнозируемый финансовый поток. Для «альтернативных» активов долгосрочные договоры это редкость, но этот недостаток компенсируется более высокими ставками аренды и потенциально более высокой доходностью.

Помимо более высоких арендных ставок, высокую доходность в этих предложениях объясняют тем, что продавец развивает целую сеть аналогичных проектов и срочно нуждается в финансировании. Некоторые агенты идут дальше и рассказывают легенду о том, что реальная доходность, которую продавец получает от управления этими объектами превышает 30% и даже 40% годовых, поэтому даже после продажи бывший владелец продолжает зарабатывать на этой недвижимости. И в такой ситуации отдать покупателю 8%-12% дохода в год не представляет никаких проблем.

Казалось бы, все остаются в плюсе. Включая агента по продажам, который при продаже таких объектов получает комиссионные по повышенной ставке. Но, рассматривая такое предложение, логично предположить, что при такой высокой доходности «такая корова нужна самому». Однако, не все понимают, в чем именно кроется подвох.

Самый распространенный способ оценки недвижимости – доходный метод. Чем выше годовой доход, тем больше оценочная стоимость. И если продавец действительно срочно нуждается в ликвидности, найти покупателя на хороший объект можно и предложив намного меньший дисконт. Либо можно получить кредит под залог действующего доходного объекта, обслуживание которого будет обходиться намного дешевле, чем 8%-12% годовых. При этом недвижимость сохранится в собственности.

Но жажда прибыли у многих берет верх над критическим анализом, и они решают все же рискнуть и приобрести такую недвижимость. При покупке недвижимости они подписывают договор с управляющей компанией, которая гарантирует им определенную доходность на срок от 2 до 10 лет. В течение двух лет покупатель действительно исправно получает доход на обозначенном уровне. А по прошествии этого срока управляющая компания либо отказывается продлевать договор на управление, гарантирующий доходность, либо перестает выполнять свои обязательства по долгосрочному контракту.

Именно в этот момент выясняется, что получить такую доходность от аренды невозможно, равно как и продать недвижимость хотя бы по цене покупки. Предъявлять претензии к управляющей компании бесполезно. Если срок договора был всего 2 года, то никаких обязательств продлевать его у компании нет. Если договор заключался на более долгий срок, можно пытаться искать правды в суде. Но это не даст результата, поскольку суд выяснит, что у управляющей компании нет никаких активов и запустит процедуру её банкротства.

Фиксированная доходность на два года изначально закладывается в цену продажи недвижимости. В нее также закладывается высокая ставка комиссионных для агента по продажам, сопоставимая с предлагаемой годовой доходностью. Таким образом, покупатель получает неликвидный объект по цене, существенно превышающей его рыночную стоимость. При этом сделке изначально обеспечивается полная юридическая чистота. В результате, несмотря на очевидную недобросовестность, таких продавцов и их агентов невозможно обвинить в мошенничестве.

Агенты по продажам играют в этой схеме важнейшую роль. Они играют на человеческой жадности, а также используют различные психологические и коммерческие приемы. Типичный сценарий общения с такими агентами развивается следующим образом.

Сначала представитель компании настойчиво названивает потенциальному клиенту, предлагая организовать ему встречу со своим руководством для обсуждения очень выгодных инвестиционных предложений. Если после очередного звонка сопротивление клиента сломлено, назначается встреча с руководителем компании. Чаще всего встречу назначают в офисе такой компании. Как правило они арендуют помещение в одной из башен в Москва-Сити, либо в офисном здании в историческом центре города. Такое расположение должно производить впечатление серьезной и надежной компании, хотя отделка интерьера зачастую заставляет желать лучшего.

На встрече с клиентом руководитель компании сразу же пытается сбить клиента с толку вопросом «Зачем Вы хотели со мной встретиться?» или «О чем Вы хотели со мной поговорить?». Несмотря на то, что клиент всячески противился этой встрече, его сразу выставляют её инициатором. Такая неожиданная постановка вопроса выводит человека из равновесия, в результате чего он более склонен к принятию необдуманных и невзвешенных решений. А дальше приводится в действие комбинация из лести и игра на жадности. Только пройдя через все эти манипуляционные фильтры, клиент решается на покупку.

При оценке инвестиционных характеристик любых объектов для финансовых вложений, включая недвижимость, необходимо помнить аксиому, что цена и доходность формируются из многих параметров, но ключевой параметр — это уровень риска. Не бывает высокой доходности при низком уровне риска. Исключением из этого правила могут быть разве что государственные и естественные монополии.

При выборе объекта для покупки в личных или в инвестиционных целях разумнее всего воспользоваться услугами независимых экспертов, чье мнение не будет искажено конфликтом интересов. Если вас интересуют валютные инвестиции в доходную недвижимость, обратитесь к экспертам нашей компании. Вместе мы сможем разработать вашу инвестиционную стратегию с учетом множества факторов, после чего подберем оптимальные объекты для вложений.