Под конец года в кипрских СМИ появилась информация о том, что власти Лимассола всерьез озабочены проблемой доступности жилья для местного населения из-за бурного роста стоимости аренды. По официальной статистике в 2017 году арендные ставки на квартиры на Кипре увеличились в среднем на 12,5%, а в Лимассоле на 25%. СМИ поспешили с выводами, что причина такого бурного роста заключается в массовом строительстве дорогого жилья, которое приобретают иностранцы в рамках программы гражданства за инвестиции. По их мнению, бурные темпы строительства создают ложное восприятие высокого уровня спроса у владельцев недвижимости, которые поднимают арендные ставки.

Средняя температура по больнице

Усредненные статистические данные по росту стоимости аренды квартир по всему Кипру в целом сложно считать показательными. Рост арендных ставок в Лимассоле на 25% сильно искажает статистику по остальным регионам. Рынок Лимассола самый крупный из территориальных рынков Кипра. А значит у рынка Лимассола наибольший удельный вес в подсчете средних показателей роста. Соответственно, логично предположить, что рост ставок в других территориальных рынках был существенно ниже, чем 12,5%.

Приведенная статистика не разъясняет методологию расчетов. Кипр – популярное курортное туристическое направление. При населении республики Кипр около 850,000 человек, туристический поток на греческую часть острова приближается к 4 миллионам человек в год. Туристический сезон на Кипре длится порядка 8 месяцев. В разгар сезона ощущается острый дефицит номерного фонда в гостиницах и спрос на жилье удовлетворяется за счет частного сектора. Расценки за сезонную посуточную аренду несопоставимы с долгосрочной арендой. В высокий сезон стоимость аренды на неделю может доходить до месячной ставки долгосрочной аренды.

Владельцам недвижимости выгоднее сдавать свое жилье в аренду туристам и зарабатывать за сезон сумму в полтора-два раза выше, чем при долгосрочной аренде. Из-за этого происходит частичное вымывание предложения с рынка долгосрочной аренды, которое приводит к повышению стоимости. Однако, рост стоимости долгосрочной аренды на деле оказывается намного скромнее, чем среднестатистические 12,5%-25% в год. Фактор высоких ставок сезонной аренды влияет на статистические данные и делает их не очень показательными.

Факторы влияния

Лимассол – крупнейший город Кипра, его финансовая столица, а также международный финансовый и деловой центр. Это стимулирует существенную долю бизнес-туризма в местных туристических потоках. В то же время Лимассол является курортным направлением. Здесь присутствует существенный спрос как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду. Спрос на краткосрочную аренду наиболее высокий в разгар туристического сезона. За счет бизнес-туризма спрос на краткосрочную аренду присутствует круглогодично. Из-за отсутствия гостиниц уровня 5* по европейским стандартам, многие бизнес-туристы предпочитают останавливаться в апартаментах.

Спрос на долгосрочную аренду формируется и стимулируется благодаря нескольким факторам. Льготный режим налогового резидентства требует наличия жилья на Кипре в собственности, либо в долгосрочной аренде. Существенная доля спроса на долгосрочную аренду жилья для целей обеспечения налогового резидентства приходит на скандинавские страны, в особенности на Швецию. Также растет спрос на аренду для целей налогового резидентства со стороны россиян.

Существенная часть международного бизнеса выстроена через Кипр благодаря разветвленной сети соглашений об избежании двойного налогообложения и привлекательным налоговым условиям. В современных реалиях компании не могут существовать только на бумаге, а требуют реального присутствия в форме офиса с сотрудниками. Многие международные компании открывают представительства на Кипре и перевозят на остров сотрудников из высшего руководящего состава. Такие сотрудники формируют реальный спрос на долгосрочную аренду качественного жилья.

Особые налоговые условия для компаний, работающих в сфере интеллектуальной собственности, а также в сфере финансов и инвестиций привлекают такие компании на Кипр. Крупные инвестиционные фонды уходят из Люксембурга, Нидерландов и Ирландии и приходят на Кипр. Гиганты ИТ-отрасли, такие как Wargaming и Mail.ru Group имеют крупные представительства в стране. Также здесь присутствуют многие компании меньшего масштаба. А открытие крупнейшего газового месторождения в территориальных водах Кипра и начало разработки этого месторождения привлекает на Кипр крупные международные нефтегазовые компании. Все это обеспечивает приток квалифицированных кадров, которые приезжают на длительный срок и которые нуждаются в арендном жилье.

Кипрские СМИ указывают на то, что строительство крупных дорогих жилых комплексов создает иллюзию спроса. Но в отсутствии реального спроса жилье по повышенным арендным ставкам оставалось бы невостребованным. Однако, в реальности существует множество факторов, обеспечивающих спрос на аренду, а рост ставок связан с дефицитом предложения, отвечающего требованиям арендаторов. Ввод в эксплуатацию дорогих жилых комплексов может удовлетворить спрос на долгосрочную аренду со стороны представителей международного бизнеса. При этом существенная часть спроса приходится и на более бюджетное жилье, а в этой нише сохраняется дефицит предложения.

Возможность для инвестиций

Спрос на аренду жилой недвижимости на Кипре стабильно растет. В Лимассоле и Ларнаке существенная часть этого спроса приходится на долгосрочную аренду. В Никосии долгосрочная аренда составляет львиную долю рынка. Долгосрочная аренда может дать стабильный доход на уровне 3%-4% годовых. А в случае приобретения недвижимости на ранних стадиях строительства, такая покупка может обеспечить прирост капитала в 20% и выше, а доходность после ввода в эксплуатацию может превысить 5% годовых.

Сезонная аренда может обеспечить доходность в 6% годовых и выше. Но для этого собственнику потребуется самостоятельно управлять арендой. Есть ниши рынка, в которых ощущается острый дефицит предложения. В частности, это квартиры в Пафосе. Инвестиции в такие объекты на ранних стадиях строительства могут обеспечить прирост капитала в 30% и выше, арендную доходность в 6% годовых и выше, а также ликвидность недвижимости на выходе из инвестиции.

Вывод

Бурный рост арендных ставок на кипрскую недвижимость свидетельствует о наличии высокого спроса. Этот спрос обусловлен объективными факторами, которые сохранятся в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Рынок недвижимости Кипра, несмотря на высокие цены по европейским меркам, дает возможности для выгодных вложений. При этом на рынке присутствует большой объем некачественного предложения. Если не отделить зерна от плевел, то инвестиция в кипрскую недвижимость может обернуться потерями.

Подписывайтесь на нас

Хотите быть в курсе последних новостей? Подписывайтесь на нашу рассылку!