Покупка и инвестиции в недвижимость в Италии – что нужно учесть иностранцам?

Недвижимость в Италии

Согласно официальной статистике, опубликованной изданием Эксперт 11 марта 2019, итальянский рынок недвижимости за последние 10 лет просел на 14%. Цикличная природа рынков позволяет предположить, что тренд должен будет развернуться, что предоставит инвесторам возможность заработать на инвестициях в недвижимость. Однако, рынок недвижимости является очень локальным и статистика, приведенная по всей стране, дает искаженную картину. Тем не менее, зная тенденции рынка, на нем можно найти привлекательные возможности для инвестиций.

Территориальные рынки

Наиболее высокий уровень средних цен наблюдается в курортном горном районе Valle d’Aosta, на границе с Францией и Швейцарией. Второе место место по уровню цен занимает Южный Тироль (Trentino Alto Adige), курортный горный район на границе с Австрией и Швейцарией, а на третьем месте Лигурия – итальянская часть Лазурного Берега. Средняя цена за квадратный метр в этих регионах почти в три раза превышает цену квадратного метра в таких регионах, как Умбрия, а также южные провинции Калабрия и Сицилия. Цены на недвижимость в сельской местности в целом снижаются, в то время как цены в городах остаются стабильными и демонстрируют рост.

Старое дешевеет, новое дорожает

По данным Итальянского Статистического Агентства Istat, цены на новое жилье в 2018 году демонстрировали прирост стоимости на уровне 1,2%-1,4% в сравнении с 2017 годом. При этом темп снижения цен старого жилья оказался более высоким и усредненные показатели по рынку оказались в отрицательной зоне. По статистике, опубликованной Istat, средний показатель по рынку составил -0.8% за год. Однако, даже прирост стоимости на уровне 1,4% годовых  вряд ли можно считать привлекательным, особенно на фоне таких стран, как Нидерланды, продемонстрировавшие рост стоимости недвижимости на уровне >10% в 2018 году, или Словении, где рост превысил 15% за год.

Горячий спрос

Италия – одно из наиболее популярных туристических направлений. Развитие онлайн сервисов по краткосрочной аренде, таких как AirBnB и Booking.com подстегивает спрос на краткосрочную аренду и стимулирует рост цен в сегменте краткосрочной аренды. Желая капитализировать эту тенденцию, итальянские власти предложили инвесторам забрать в управление более 100 объектов исторической недвижимости при условии их реконструкции и использования в туристической отрасли.

Цены на старое жилье падают поскольку такое жилье морально устарело и требует ремонта, на который у его собственников нет средств. Таким образом на рынке можно найти привлекательные объекты под реконструкцию, которые будут приносить высокий уровень арендного дохода. При этом спрос на покупку качественного жилья остается на высоком уровне, и прирост стоимости за счет реконструкции также обеспечивает инвестиционную привлекательность для точечных объектов.

А что с налогами?

Существенным фактором, сдерживающим спрос на итальянскую недвижимость, является налоговая политика в этой сфере. Так при покупке жилья на вторичном рынке налог на сделку с недвижимостью составляет 9% от его кадастровой стоимости. Данный налог в полном объеме ложится на покупателя. При покупке недвижимости на первичном рынке, такая сделка облагается НДС по ставке 10%.

Для недвижимости, попадающей в категорию «люкс», применяется повышенная ставка НДС в 22%. К категории «люкс» относится элитное жилье согласно классификации по кадастру. В частности, это квартиры, расположенные в престижных районах, чье качество строительства и отделочных материалов превышает средний уровень, а также виллы с участками и историческая недвижимость.

Допускается применение льготной ставки налога в 2% от кадастровой стоимости на вторичном рынке и 4% НДС на первичном рынке, при условии использования такого жилья в качестве основного. Однако, такое использование жилья подразумевает постоянное проживание в нем, что влечет за собой возникновение налогового резидентства и налоговые обязательства по всем доходам.

При продаже недвижимости в течение пяти лет после покупки возникает налог на прирост капитала по ставке 20%. В случае продажи недвижимости по прошествии более чем пяти лет налог на прирост капитала не взимается.

Дополнительные расходы

По итальянским законам, сделки купли-продажи недвижимости сопровождаются лицензированными риэлторами и оформляются нотариусами. Стоимость услуг риэлторов составляет по 3% плюс НДС (22%) со стороны продавца и со стороны покупателя. Услуги нотариуса обходятся в 1,000-1,200 евро, но некоторые нотариусы настаивают на привязке стоимости их услуг к цене купли-продажи.

Бонусы

Покупатели недвижимости для личного пользования могут оформить для себя ВНЖ в Италии, без обязательств по минимальным срокам проживания в стране. Такой документ дает право на пребывание в шенгенской зоне без ограничений по срокам.

Брать или не брать?

При текущем уровне цен покупка итальянской недвижимости для личного пользования представляется целесообразной. Что касается инвестиций, необходимо учитывать дополнительные расходы в форме налогов на сделку с недвижимостью и комиссионных по сделке. Совокупно эти расходы составляют не менее 15% и складываются из 9% налога на сделку с недвижимостью при покупке, 3% комиссионных при покупке и 3% комиссионных при продаже.

Доходность от инвестиции должна покрыть как минимум эти дополнительные расходы, чтобы обеспечить окупаемость. Соответственно, инвестиции в итальянскую недвижимость не будут краткосрочными. Однако, текущий арендный доход и прирост стоимости за счет ремонта могут обеспечить привлекательную доходность на горизонте от трех лет, а в случае владения объектом более пяти лет, освобождение от налога на прирост капитала обеспечит дополнительную доходность для инвестора.